行政复议决定书

标题： 行政复议决定书

索引号： 00821128-3/2025-00041 分 类： 公安、安全、司法 发文机关： 万宁市司法局 成文日期： 2025年07月24日 文 号： 无 发布日期： 2025年07月24日 时效性： 有效

行政复议决定书

申请人 ：万宁市兴隆 某 山庄小区业主委员会。

委托代理人 ：沈某某。

被申请人 ：万宁市自然资源和规划局，地址：万宁市万城镇望海大道南侧。法定代表人： 任崇华，职务：局长。

第三人 ：海南 某 房地产开发有限公司。

申请人万宁市兴隆 某 山庄小区业主委员会不服被申请人万宁市自然资源和规划局 的 颁证行为，于 2025年4月28日 向 万宁 市政府申请行政复议，请求撤销被申请人颁发的 《不动产权证》（琼〔 20 25 〕万宁市不动产权第 00026 XX 号），责令被申请人赔偿申请人经济损失 30万元。本机关于 202 5 年 5 月 XX 日依法予以受理，本案适用普通程序，现已审理终结。

申请人请求 ：撤销 2025万宁市不动产权第00026 XX 号登记;

责令被申请人依法赔偿申请人经济损失 30万元。

申请人称 ：一、 某 山庄商务楼（会所）产权登记属违规违法。1. 某 山庄的规划批复文件明确商务楼（会所）为小区配套公共服务设施，内含物业管理用房等，非独立商业用途。2.商务楼首次产权登记时间是2018年10月29日，根据《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》（琼府（2017）96号）第九条规定市县不动产登记机构不得发放不动产权证书。3.查证万宁市住房和城乡建设局及商务楼首次登记申请书材料中，没有 某 山庄小区配套公共服务设施的移交书面资料。4.《国家税务总局万宁市税务局政府信息公开申请答复书》（2025年2月14日） 载明“将商务楼（会所）工程建设成本列入房地产开发成本中”，构成商品房销售价格组成部分的认定。二、被申请人未尽法定审查职责。1.未核实商务楼（会所）作为公共配套设施的属性，没有执行《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》（琼府（2017）96号文）第九条要求。2.对第三人提交的虚假材料未予甄别，未履行《不动产登记暂行条例》第十八条、第二十二条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条规定的审查义务。3.登记机构或不动产产权产籍管理部门审核通过的不动产权籍调查表，其不动产测绘报告（首次不动产登记申请书的登记原因证明文件材料第14页 李某某 所绘的规划许可房屋平面图）、不动产权籍调查成果（首次不动产登记申请书的登记原因证明文件材料第 39页权籍调查成果单）皆为错误编造材料。4.变更登记程序违法，不符合《不动产登记规程》 4.1要求，存在《不动产登记规程》5.4.8规定的不予登记情形。5.2025年3月18日作出的“异议不成立告知书”答复缺乏事实和法律依据，并与其2025年2月19日的答复相悖。三、第三人不动产登记申请书的登记原因证明文件存在重大造假行为。1.虚假测绘数据：首次登记提交的测绘报告（证据：首次不动产登记申请书材料第14页 李某某 绘图）与项目政府验收数据存在实质性差异（ 2025年2月17日变更登记公告，王某某 绘图）;2.完税证明不合法：使用项目整体完税证明替代商务楼专项完税凭证（证据：首次不动产登记申请书材料第8页);3.物业用房说明无效：物业用房情况说明由关联公司（同一法定代表人）出具，无政府部门确认（证据：首次登记申请材料第41页及万宁市住建局复函），无项目配套公共服务设施移交证明。四、损害后果第三人凭借非法手段骗取商务楼（会所）产权登记证后长期侵占锁闭商务楼，导致业主无法使用公共服务设施近八年，给 某 山庄全体业主造成重大经济损失。

被申请人称 ：一、案涉商务楼不动产在 2018年初始登记及2020年的变更登记时，除了附图以及附记标注物业用房外，被申请人 作出的不动产行政登记均属合法登记。2018年7月30日，第三人向 被申请人 申请不动产登记，并提交了《不动产登记申请书》《土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《海南省建筑工程竣工验收备案表》《规划许可核实验收表》《建筑工程税收完税证明书》等资料。2018年8月13日，被申请人 调查人员对申请人提交的材料形式审查，案涉商务楼房屋性质为商品房，规划用途为商业，土地使用权人为第三人海南 某 房地产开发有限公司。根据《不动产登记操作规范（试行）》 的规定，经过审查，被申请人 认为第三人提交的材料符合首次登记的上述规定。2018年10月29日，被申请人 依法向第三人颁发了琼（ 2018）万宁市不动产权第00059 XX 号《不动产权证》。2020年4月10日，第三人海南 某 房地产开发有限公司向 被申请人 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（两证合一）。第三人提交了不动产变更登记的申请书、土地证复印件、《房屋国有土地使用权分割面积成果报告书》《宗地图》《建设工程规划许可证》及总平面图、分户平面图、分摊宗地图、身份证明等材料。根据《不动产登记操作规范（试行）》第 9.2条变更登记规定 及 第三人提供的资料，被申请人 依法对用途进行变更登记，用途变更为商业服务。

二、本次更正登记系 被申请人 根据 申请人 反映的问题，依职权进行更正登记，完全符合不动产登记规程的规定，不存在任何违法情形。根据 申请人 反映的问题，被申请人 于 2024年12月对 申请人 提出的问题进行审查，发现琼（ 2020）万宁市不动产权第00018 XX 号不动产权证书后《房屋建筑面积分层分布平面图》及附记物业管理用房的面积 224.08平方米，应更正为物业管理用房面积205.05平方米，且物业用房的位置在附图标注的位置也存在错误。2024年12月26日，被申请人 向第三人送达《不动产

更正登记通知书》，要求第三人接到通知后持相关资料办理更正

登记。后第三人委托海南 某 勘察设计咨询服务有限公司对案涉

商务楼的房屋进行测绘，测绘公司出具《万宁市房屋建筑面积实

测测绘报告（变更报告）》，其中房屋建筑面积分层汇总表显示

物业管理用房面积为 205.05平方米，证载面积确有错误。答复

人查阅了第三人提供的《万宁市人民政府关于 某 山庄修建性详

细规划的批复》文件及宗地图、平面图等资料，案涉商务楼在报

建施工图中，物业用房位于案涉商务楼的一层。另外，经调阅该

小区业主的备案的商品房买卖合同，未找到案涉商务楼为全体业

主共有的内容。2025年2月18日，被申请人 在万宁市人民政府官网信息公开专栏中公示《不动产更正登记公告》，如有异议需在 15个工作日内（即2025年3月10日前）提出异议，否则 被申请人 视为无异议，予以更正登记。同日，被申请人 在案涉小区中房道和物业公司公告栏内张贴了《不动产更正登记公告》。期间 申请人 提出异议，经我局相关组室审查其异议不成立。被申请人 根据《不动产登记规程》第 8.2.2条规定，依职权变更登记，完全符合不动产变更登记规程的规定。申请人 主张商务楼是属于全体业主共有的公共配套设施，没有任何证据。被申请人 查阅规划批复文件，文件中没有明确商务楼整体属于公共配套设施，不存在导致业主无法使用公共设施的情形，更不涉及给业主造成重大经济损失问题。至于 申请人 提出的税务问题，其与不动产登记无关，不属于本次更正登记行为应对审查的内容。

经审理查明 ： 案涉建筑位于海南省 万宁市兴隆旅游区 某某大道 西侧 XX 号 某 山庄。2018年7月30日，第三人 海南 某 房地产开发有限公司 向被申请人申请不动产登记，并提交了《不动产登记申请书》《土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《海南省建筑工程竣工验收备案表》《规划许可核实验收表》《建筑工程税收完税证明书》等资料。2018年8月13日，被申请人调查人员对申请人提交的材料形式审查，材料表明 案涉商务楼房屋性质为商品房，规划用途为商业，土地使用权人为第三人海南某房地产开发有限公司。2018年10月29日，被申请人向第三人颁发了琼（2018）万宁市不动产权第00059 XX 号《不动产权证》。2020年4月10日，第三人海南某房地产开发有限公司向被申请人申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（两证合一）。第三人提交了不动产变更登记的申请书、土地证复印件、《房屋国有土地使用权分割面积成果报告书》《宗地图》《建设工程规划许可证》及总平面图、分户平面图、分摊宗地图、身份证明等材料。被申请人对 案涉不动产权证 进行变更登记，用途 由商业、金融、信息 变更为商业服务，分摊土地面积变为 2532.88㎡。2024年12月，被申请人 发现琼（ 2020）万宁市不动产权第00018 XX 号不动产权证书后《房屋建筑面积分层分布平面图》及附记物业管理用房的面积 224.08平方米，应更正为物业管理用房面积205.05平方米，且物业用房在附图标注的位置也存在错误。2024年12月26日，被申请人 向第三人送达《不动产更正登记通知书》，要求第三人接到通知后持相关资料办理更正登记。后第三人委托海南 某 勘察设计咨询服务有限公司对案涉商务楼的房屋进行测绘，测绘公司出具《万宁市房屋建筑面积实测测绘报告（变更报告）》，其中房屋建筑面积分层汇总表显示物业管理用房面积为 205.05平方米。被申请人 查阅了《万宁市人民政府关于 某 山庄修建性详细规划的批复》文件及宗地图、平面图等资料。调阅该小区业主的备案的商品房买卖合同，未找到案涉商务楼为全体业主共有的内容。2025年2月18日，被申请人 在万宁市人民政府官网信息公开专栏中公示《不动产更正登记公告》，如有异议需在 15个工作日内（即2025年3月10日前）提出异议，否则 被申请人 视为无异议，予以更正登记。同日，被申请人 在案涉小区中房道和物业公司公告栏内张贴了《不动产更正登记公告》。期间 申请人 提出异议，经 被申请人 相关组室审查其异议不成立。2025年3月20日 被申请人颁发 了 《不动产权证》（琼〔 20 25 〕万宁市不动产权第 00026 XX 号），申请人不服，遂申请行政复议。

本机关认为 ：

一、 关于是否应当 撤销 2025万宁市不动产权第00026 XX 号登记。职权法定原则是行政机关行使法定职权时必须遵守的基本原则，行政机关必须在法律规定的职权范围内活动，非经法律授权或超出法律授权范围，行政机关不享有对相关行政事务的管理权，不能作出行政行为。依据 《不动产登记操作规范（试行）（ 2021修订）》第16.2.1之规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案中，被申请人发现琼（2020）万宁市不动产权第00018XX号不动产权证书后附记物业管理用房的面积及在附图标注的位置存在错误后。被申请人向第三人送达《不动产更正登记通知书》，要求第三人接到通知后持相关资料办理更正登记。第三人委托海南某勘察设计咨询服务有限公司对案涉商务楼的房屋进行测绘，测绘公司出具《万宁市房屋建筑面积实测测绘报告（变更报告）》，其中房屋建筑面积分层汇总表显示物业管理用房面积为205.05平方米。被申请人综合《万宁市人民政府关于某山庄修建性详细规划的批复》文件及宗地图、平面图及该小区业主备案的商品房买卖合同，于2025年2月XX日在万宁市人民政府官网信息公开专栏中公示《不动产更正登记公告》；同日，被申请人在案涉小区中房道和物业公司公告栏内张贴了《不动产更正登记公告》。期间申请人提出异议，经被申请人审查，决定其异议不成立。2025年3月20日被申请人颁发了《不动产权证》（琼〔2025〕万宁市不动产权第00026XX号）。应当认定该行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，充分保障了申请人陈述申辩的权利，亦未超越法定职权。

二、 关于申请人主张赔偿的请求有无事实和法律依据的问题。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”及第四条：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；(二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；(三）违法征收、征用财产的；(四）造成财产损害的其他违法行为。”之规定，行政机关及其工作人员行使职权时有侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人依法取得国家赔偿的权利。根据本机关查明的事实，被申请人的更正行为并未侵犯申请人的合法利益。因此，申请人的赔偿请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

三、关于是否应当 根据《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见（琼府 〔 2017 〕 96号）》 （ 以下简称《意见》 ） 不予发放不动产权证。根据《意见》第九条规定，“对新建住宅小区项目不按本意见要求建设和移交配套公共服务设施的，市县规划部门不得办理规划验收，市县不动产登记机构不得发放不动产权证书。”《 意见 》 生效时间为 2017年12月XX日。本案中，案涉商务楼在《意见》生效前已经办理验收，并不是该文件适用的主体。因此，申请人的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》 第六十八条、第七十二条 之规定，本机关决定如下：

一、维持 被申请人颁发的《不动产权证》（琼〔 2025〕万宁市不动产权第00026XX号）。

二、 驳回申请人 万宁市兴隆 某 山庄小区业主委员会 的行政赔偿请求。

如对本决定不服，可自收到本决定之日起 15日内向 万宁市 人民法院提起行政诉讼。

万宁市人民政府

202 5 年 6 月XX 日